감정평가사 하는 일, 연봉과 직업적 전망 알아보기

감정평가사는 동산 및 부동산, 금융자산 등 여러가지 자산의 가치를 평가하는 전문가입니다.  예를들면, 부동산에 대한 감정평가는 일반적으로 부동산의 물리적 특성, 위치, 시장동향, 과거 거래사례 등을 종합적으로 분석하여 이루어집니다. 이 과정에서 감정평가사는 다양한 평가 기법을 활용하여 적합한 가치 산정을 수행합니다. 오늘은 감정평가사가 하는 일의 구체적 내용, 준비 방법, 연봉, 직업적 전망 등에 대해 살펴보겠습니다. 

 

 

감정평가사가 하는 일

 

감정평가사가 하는 일 중의 주된 일은 부동산 관련 업무이지만 사업체 평가, 주식가치 평가, 특허권 등 다양한 분야에서 활동할 수 있습니다. 감정평가사의 감정평가 대상은 토지, 건물, 저작권, 산업재산권, 어업권, 양식업권, 광업권, 광업재단, 입목, 자동차, 건설기계, 선박, 항공기 등 부동산, 동산, 유무형자산 등 다양합니다. 감정평가사가 하는 일을 구체적으로 살펴보면 다음과 같습니다. 

 

첫째, 감정평가사가 하는 주된 업무로서 부동산 감정평가가 있습니다. 토지, 상가, 주택 등에 대한 공정하고 객관적인 시장가치를 평가합니다.  감정평가사의 평가는 매매, 담보, 세금 산정 등 다양한 목적에 활용됩니다. 

 

둘째, 감정평가사는 담보대출을 위한 감정평가도 수행합니다.  금융기관이 기업체, 법인, 개인 등을 대상으로  자금을 대출할 때, 담보로 제공된 자산의 가치가 정확히 평가되어야만 대출 금액의 적절한 범위를 산출할 수 있습니다. 

 

셋째, 감정평가사는 세금부과 기준 선정을 위한 감정평가도 추진하며 공익사업을 위한 보상 평가를 수행하기도 합니다. 

 

넷째, 감정평가사는 수익성을 분석하는 일을 합니다. 특정한 자산을 대상으로 수익성을 분석함으로써 해당 자산의 투자가치와 리스크를 평가하는 일입니다. 이 평가 결과를 토대로 투자가들은 보다 합리적인 결정을 내릴 수 있습니다.

 

다섯째, 감정평가사는 법적 증빙자료를 제공하는 역할을 합니다. 감정평가의 결과는 곧 법적 효력을 지니기 때문에 법원 소송이나 행정 절차 과정에서도 중요한 자료로 활용됩니다. 예컨대 재산분할 소송이나 세무 관련 문제에서 감정평가서가 활용될 수 있습니다.

 

여섯째, 최근에는 ESG(환경, 사회, 지배구조를 통합한 개념) 경영이 강조되면서 환경영향평가, 지속가능성평가 등으로 업무 영역이 확장되고 있습니다. 

 

감정평가사 준비 방법 

 

감정평가사 응시자격에는 특별한 제한조건이 없습니다. 다만, '감정평가 및 감정평가사에 관한 법률' 제 12조 각호의 1에 해당하는 결격사유가 없는 사람이면 누구나 응시가 가능합니다. 감정평가사가 되기 위해서는 국가전문자격시험인 감정평가사 시험에 합격하고 감정평가법인, 감정평가사 합동사무소, 감정평가협회 등 국토해양부장관이 지정하는 기관에서 1년간의 실무 교육을 거쳐야 합니다. 

 

감정평가사가 하는 부동산 감정평가, 특정자산 대상 수익성 분석, 담보대출을 위한 감정평가 등은 감정평가사의 세밀한 사전 조사와 객관적이고 합리적인 분석을 필요로 합니다.   

 

이를 위해서 감정평가사에게는 다양한 현장조사 경험이 필요하죠. 감정평가사는 시장 조사방법에 능숙해야 하며, 직접 현장에서 정보를 수집하여 평가의 신뢰성을 높일 수 있도록 해야 합니다. 감정평가사는 또한 관련 법률과 규제 사항에 대한 이해도를 높여야 하며, 공정한 결과를 위해 법률적 기준을 준수해야 합니다. 예컨대 감정평가사법과 부동산 관련 법령 등을 상황에 따른 응용이 가능하도록 숙지할 필요가 있습니다.

 

감정평가사가 되기 위해서는 학력 및 경력 등의 제한은 없으며, 만 20세 이상이면 누구나 자격시험에 응시할 수 있으나, 대학에서 법, 경제, 회계, 부동산 등 관련 학문을 전공하는 것이 유리하겠지요. 예를들면, 경제학과, 도시·지역학과, 도시공학과, 법학과, 세무·회계학과 등을 대표적인 관련 학과라고 할 수 있습니다. 관련 학과의 공부를 통해서 감정평가사가 될 수 있는 기본 소양과 지식을 쌓는다면 취업하여 업무를 수행하는데 도움을 받을 수 있습니다.   

   

 

감정평가사 시험과목은 1차와 2차에 걸쳐서 시행됩니다. 1차 시험과목은 총 5과목인데, 민법, 경제학원론, 부동산학원론, 감정평가관계법규 등 입니다. 2024년 감정평가사 1차 시험은 1교시 민법·경제학원론·부동산학원론(120분, 과목별 40문항), 2교시 감정평가관계법규·회계학(80분, 과목별 4문항)로 나뉘어 진행되었습니다.

 

추가로 1차 시험에는 영어 과목도 있으나 공인 영어시험 성적 제출로 대체할 수 있습니다. 대체시험에는 토익 700점 이상, 지텔프 65점 이상, 텝스 625점 이상을 요구합니다.

 

2차 시험은 3과목으로 1교시 감정평가실무(4문항 100분), 2교시 감정평가이론(4문항 100분), 3교시 감정평가 및 보상법규(4문항 100분) 등으로 시행되었습니다.  

 

통계청 자료에 따르면 2018년부터 2023년까지 1차 시험 합격률은 23.3%~44.3%이며, 2차 시험 합격률은 8.58%~16.8%이며, 2024년도 감정평가사 시험의 최종합격률을 보면 1차 시험 합격률은 약 15%, 2차 시험 합격률은 25%이며 최종합격 인원은 약 190명 내외입니다. 

 

감정평가사 시험일정은 고정되어 있지는 않습니다. 2024년도 사례를 통해서 시험일정을 살펴보겠습니다. 2024년도 제35회 감정평가사 1차 시험은 2월 중순에 원서접수가 시작되었으며 4월 초 시험 시행, 5월초에 합격자가 발표되었습니다. 2차 시험은 5월 중순부터 원서 접수, 7월 중순 시험 시행, 10월 중순 합격자가 발표되었습니다. 아마도 2025년도 36회 시험도 2024년도와 유사한 일정으로 시험이 진행될 것으로 전망됩니다.    

 

2024년 감정평가사 시험 출제경향에 일정한 변화가 있었다고 합니다.  그 변화란 첫째, 부동산 시장의 디지털 변화를 반영하여 빅데이터 분석과 AI를 활용한 감정평가 방법에 대한 문제가 증가하였습니다. 둘째, ESG 경영(환경 · 사회 · 지배구조) 관련 내용이 주요하게 다뤄졌습니다. 지속가능한 부동산 개발과 평가에 대한 이해도를 높일 필요가 있습니다.  셋째, 이론적 지식 뿐만 아니라 실제 현장에서의 적용 능력을 평가하는 문제가 다수 출제되었다는 사실입니다. 감정평가사 시험을 준비 중인 분들은 이러한 변화를 참고하시기 바랍니다.

 

감정평가사의 연봉과 직업적 전망

 

감정평가사의 취업분야는 다양하며, 대체적으로 취업 시장은 매우 안정적이라고 할 수 있습니다. 감정평가사 자격을 갖추면 다양한 진로를 선택할 수 있습니다. 부동산신탁회사, 감정평가법인, 금융기관, 공기업 등에서 활동할 수 있습니다. 최근에는 해외 부동산 평가에 대한 수요가 증가하면서 글로벌 업무 기회도 늘어나고 있습니다.     

 

감정평가사의 연봉은 경력, 업무 분야, 경험 등에 따라 달라질 수 있습니다. 그럼에도 일반적인 수준에서 살펴보면, 신입 감정평가사의 평균 연봉은 대략 4,000만 원에서 5,000만원 수준입니다. 경력이 쌓이면서 전문성이 높아지고 5년차 이상인 사람으로 1억 원에서 3억 원 이상의 연봉을 받는 경우도 많습니다. 

 

대형법인에서 근무하는 감정평가사일 경우 연봉이 높을 수 있습니다.  정부기관과의 프로젝트를 수행하는 경우이거나 금융기관에 근무할 경우 보수가 더 높아지기도 합니다. 특히 도시재개발 사업이나 대규모 부동산 프로젝트에 참여할 경우 큰 수익을 낼 수 있습니다.  도시재개발 사업이나 대규모 부동산 프로젝트의 경우, 고도의 전문성이 요구되기 때문에 주로 경험이 많은 감정평가사가 수행하는 경우가 많습니다.   

 

프리랜서 감정평가사로 활동할 경우는 감정평가 건수와 계약 규모에 따라 수익이 다양할 수 있습니다. 일부의 감정평가사는 자신의 감정평가 법인을 설립하여 독립적으로 활동하기도 합니다. 이 경우에도 감정평가 건수와 프로젝트 규모에 따라 수익에 차이가 있습니다.      

 

2022년 기준 감정평가사로 활동하는 사람은 총 4,519명 이며,  그 중에 감정평가 법인에 근무하는 사람은 약 83%, 감정평가 사무소에 근무하는 사람이 약 17%를 차지하는 것으로 조사되었습니다. 

 

최근들어 부동산 시장의 변동성이 강화되면서 감정평가 전문가에 대한 수요가 증가하고 있습니다.  2024년부터는 부동산 시장의 투명성 강화 정책에 따라 감정평가사의 역할이 더욱 중요해지고 있습니다. 감정평가사의 미래는 기술 발전과 시장 변화에 따라 더욱 확장될 것으로 전망됩니다. 특히 부동사 시장의 디지털 전환이 가속화되면서 빅데이터와 AI기술을 활용한 새로운 평가방식이 도입되고 있습니다. 이러한 변화는 감정평가사의 업무 효율성을 고도화하고 더 정확한 평가를 가능하게 만들고 있습니다.     

 

감정평가사는 고도의 전문성과 안정적인 수익을 보장하는 매력적인 직업입니다. 특히 부동산 시장의 변화와 더불어 감정평가사의 중요성이 더욱더 커지고 있습니다. 물론 다른 자격증에 비하여 합격률이 낮기는 하지만 노후까지 걱정없는 직업적 안정성과 고소득을 누릴 수 있는 직업이 바로 감정평가사입니다. 전문가들에 따르면 감정평가사의 역할은 향후에도 지속적으로 증가할 것으로 전망됩니다. 관심있는 분들의 도전을 응원합니다.